Airbnb em condomínio exige aprovação de dois terços? Entenda a posição do STJ

O cenário processual

A discussão sobre o uso de plataformas digitais como o Airbnb em condomínios residenciais aproxima-se de um desfecho relevante para o mercado imobiliário e para a vida condominial no Brasil. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou recursos especiais ao rito dos repetitivos sob o Tema 1.443, determinando a suspensão nacional dos processos que tratam da matéria até que se fixe tese vinculante.

Embora a tese definitiva ainda dependa de julgamento, a orientação da Corte já se manifestou com clareza no julgamento do Recurso Especial 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi. Prevaleceu o entendimento de que a exploração reiterada de unidades residenciais para hospedagens de curta duração, intermediada por plataformas digitais, configura modalidade de hospedagem atípica, distinta da locação por temporada. Reconheceu-se, ainda, que essa atividade pode descaracterizar a destinação residencial do empreendimento, exigindo autorização da coletividade condominial mediante quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

Uma mudança de paradigma

A decisão representa alteração relevante de entendimento. Por muito tempo sustentou-se que, na ausência de proibição expressa na convenção condominial, o proprietário poderia dispor livremente de sua unidade em plataformas digitais. O STJ passou a adotar raciocínio distinto: não é a ausência de proibição que autoriza a prática, mas a existência de autorização coletiva quando a atividade altera a destinação originalmente residencial do condomínio. Trata-se de leitura que privilegia a supremacia do interesse coletivo sobre o interesse individual, em coerência com a lógica que rege a propriedade em condomínio.

A distinção entre locação por temporada e hospedagem atípica

A diferenciação entre as duas figuras é central para compreender o alcance da tese. A locação por temporada segue disciplinada pelos artigos 48 e seguintes da Lei nº 8.245/1991 e permanece plenamente válida. O que está em análise é a utilização profissional e reiterada do imóvel, caracterizada por alta rotatividade de ocupantes, ausência de vínculo pessoal entre proprietário e usuário e dinâmica assemelhada à atividade hoteleira.

Há, de fato, uma zona de interseção entre as duas modalidades, já que o prazo legal da locação por temporada pode chegar a noventa dias, enquanto a hospedagem atípica costuma ser contratada por diárias. Ainda assim, o elemento distintivo não está apenas na duração da ocupação, mas sobretudo na finalidade e na forma de exploração da atividade.

A locação por temporada tem natureza transitória e sazonal, voltada a atender necessidades temporárias do locatário, sem envolver prestação organizada de serviços típicos de hospedagem. A hospedagem atípica, por sua vez, caracteriza-se pela exploração comercial contínua e organizada da unidade, mediante locações sucessivas de curtíssima duração e uso do imóvel como fonte permanente de atividade econômica, o que desvirtua sua finalidade residencial e a aproxima de um meio de hospedagem, ainda que informal.

Impactos práticos na vida condominial

A preocupação subjacente à tese não é apenas jurídica. A intensa circulação de pessoas estranhas ao condomínio afeta diretamente a segurança, o controle de acesso, a privacidade dos moradores e o sossego da coletividade. O condomínio deixa de conviver com vizinhos permanentes para conviver com ocupantes transitórios, muitas vezes distintos a cada semana ou a cada dia. Foi essa alteração da dinâmica residencial que levou o STJ a reconhecer a necessidade de participação da coletividade na decisão sobre a atividade.

O limite do direito individual de propriedade

Prevalece, na esfera condominial, o entendimento de que o direito individual de propriedade não é absoluto. Seu exercício está sujeito às limitações decorrentes da convivência coletiva e da destinação do empreendimento. Da mesma forma que um condômino não pode transformar sua unidade residencial em restaurante ou em atividade comercial incompatível com a convenção, também não pode impor unilateralmente aos demais moradores uma atividade de hospedagem permanente sem a anuência da coletividade.

Esse entendimento encontra respaldo em julgados recentes do próprio Tribunal:

• STJ, REsp 1.958.752/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN 16/10/2025.

• STJ, EDcl no AREsp 1.907.864, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJ 06/08/2024.

• STJ, AREsp 2.676.938, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 04/12/2024.

Perspectivas com o julgamento do Tema 1.443

A tendência é que o julgamento do Tema 1.443 consolide esse entendimento, conferindo maior segurança jurídica a síndicos, administradoras, proprietários e investidores. Caso a tese seja confirmada nesses termos, a simples previsão de destinação residencial na convenção poderá ser considerada suficiente para impedir a exploração de hospedagem atípica, ressalvada a hipótese de autorização expressa da assembleia ou de alteração convencional aprovada pelo quórum de dois terços.

Conclusão

Mais do que uma discussão sobre tecnologia ou novas formas de locação, o debate envolve a preservação da identidade dos condomínios residenciais. A questão central não é o Airbnb em si, mas a compatibilização entre o legítimo interesse econômico do proprietário e o direito coletivo dos moradores à manutenção da finalidade residencial do empreendimento. Nos condomínios, quando esses interesses entram em conflito, a tendência que se consolida é a prevalência da vontade coletiva sobre a pretensão individual.