Falta de manutenção em academias condominiais e a responsabilidade do síndico

Introdução

As academias internas se consolidaram como espaço de uso cotidiano nos condomínios edilícios, associadas à saúde e ao bem-estar dos moradores. Esse protagonismo, no entanto, expôs um ponto sensível da gestão condominial: a falta de manutenção adequada dos equipamentos e das instalações gera riscos físicos aos usuários e consequências jurídicas relevantes para o condomínio e, em especial, para o síndico.

O dever de conservação como obrigação legal

A academia condominial integra o rol das áreas comuns e submete-se ao dever geral de conservação e segurança que recai sobre a administração. O artigo 1.348, V, do Código Civil impõe ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, o que abrange diretamente os equipamentos de ginástica, pisos, estruturas, sistemas elétricos, ventilação, ancoragens e demais elementos do ambiente destinado à atividade física.

Nessa perspectiva, o síndico atua como gestor da coletividade e assume posição de garantidor da integridade mínima dos espaços comuns, sobretudo daqueles que envolvem atividade potencialmente lesiva, como é o caso das academias.

O padrão técnico exigido

A manutenção dessas áreas não é faculdade administrativa. Equipamentos e infraestrutura devem observar as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) aplicáveis à instalação, segurança, sinalização e manutenção de aparelhos e espaços de uso coletivo. Ainda que nem sempre mencionadas expressamente em convenções ou regimentos internos, essas normas funcionam como parâmetro objetivo de diligência e são referência recorrente em laudos periciais e decisões judiciais.

A ausência de cronogramas de inspeção, de registros técnicos, a postergação injustificada de reparos ou a contratação inadequada de prestadores de manutenção podem caracterizar culpa administrativa por negligência. Em ambientes onde os equipamentos operam sob carga, tração e impacto repetitivo, a previsibilidade do risco impõe padrão elevado de cuidado.

Responsabilidade civil do condomínio

A análise jurídica parte da verificação do nexo entre o dano e a omissão administrativa. Demonstrado que o acidente decorreu de falta de manutenção, ausência de sinalização adequada ou descumprimento de padrões técnicos mínimos, surge para o condomínio o dever de indenizar.

A jurisprudência confirma essa direção em casos concretos:

• TJSP, Apelação Cível nº 1007596-82.2018.8.26.0003, Rel. Des. Berenice Marcondes Cesar, j. 11/09/2020: reconheceu responsabilidade do condomínio por acidente em equipamento de academia, diante da ausência de comprovação de manutenção regular.

• STJ, AgInt no AREsp nº 1.510.816/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 22/06/2020: afastou a presunção de culpa exclusiva da vítima, atribuindo ao condomínio o ônus de comprovar a regularidade da manutenção e a segurança dos equipamentos.

• TJBA, Recurso Inominado nº 0132758-32.2017.8.05.0001, Rel. Juíza Maria Auxiliadora Sobral Leite, 2ª Turma Recursal, j. 04/04/2019: reconheceu responsabilidade objetiva solidária de empresas envolvidas na administração e manutenção do espaço fitness, condenando ao pagamento de danos morais.

• TJSP, Proc. nº 1017916-16.2022.8.26.0016, 2ª Vara do JEC, Vergueiro, sentença de 01/04/2024: condenou o condomínio por falha de segurança em equipamento de musculação e insuficiência de prova de manutenção.

• TJRJ, Apelação nº 0054160-55.2014.8.19.0203, Rel. Des. Isabela Pessanha Chagas, 24ª Câmara Cível, j. 11/05/2022: reforçou que cabe ao condomínio comprovar a segurança e a manutenção do equipamento, reconhecendo negligência na fiscalização das áreas comuns diante da omissão probatória.

Em situações nas quais o espaço é estruturado e oferecido institucionalmente aos condôminos, com administração profissional e contrato de operação do espaço fitness, a discussão pode se aproximar do regime da responsabilidade objetiva, em que a comprovação do dano e do nexo causal já basta para configurar o dever reparatório.

Responsabilização pessoal do síndico

Embora o condomínio figure, em regra, como sujeito passivo principal das ações indenizatórias, doutrina e jurisprudência admitem a responsabilização regressiva do síndico quando demonstrado que agiu com culpa ou dolo no exercício de suas funções. Isso ocorre, por exemplo, quando ignora relatórios técnicos, deixa de executar deliberações assembleares sobre manutenção, contrata prestadores sem qualificação adequada ou mantém em funcionamento equipamentos sabidamente defeituosos.

A fragilidade documental, isto é, ausência de ordens de serviço detalhadas, de laudos e de registros periódicos, costuma ser interpretada pelos tribunais como indicativo de negligência administrativa.

Acidente previsível versus acidente inevitável

Os tribunais têm distinguido com clareza o acidente inevitável do acidente previsível e evitável. Quando se evidencia inexistência de política de manutenção preventiva, tende-se a reconhecer violação ao dever de conservação das áreas comuns, como demonstram os precedentes citados acima envolvendo falha de segurança em aparelhos e insuficiência de prova de manutenção regular.

O limite probatório: quando a via sumaríssima não basta

Nem toda controvérsia se resolve no rito dos Juizados Especiais. Há casos em que o exame da causa exige perícia técnica sobre o defeito do aparelho, sua mecânica de funcionamento e a causa do rompimento, hipótese em que a via sumaríssima pode se tornar inadequada. O TJSP já reformou sentença e extinguiu ação por essa razão, com base no artigo 51, II, da Lei nº 9.099/95 (Recurso Inominado Cível nº 1014781-41.2021.8.26.0562, Rel. Valdir Ricardo Lima Pompêo Marinho, 4ª Turma Cível, Santos, j. 01/12/2022).

O precedente evidencia que a melhor defesa do condomínio não está apenas na argumentação jurídica, mas na capacidade de demonstrar tecnicamente a regularidade de inspeções, manutenções e substituições e, quando necessário, produzir prova pericial robusta.

Medidas preventivas

A adoção de protocolos formais de manutenção, com cronogramas periódicos, checklists de inspeção, relatórios técnicos, arquivos organizados e sinalização adequada, reduz a probabilidade de acidentes e fortalece a posição jurídica do condomínio em eventual demanda judicial. Contratos com empresas especializadas, laudos periódicos, registros documentais e comunicação formal aos usuários sobre o uso correto dos equipamentos costumam ser fatores decisivos na análise de culpa e nexo causal.

A deliberação assemblear qualificada também tem papel relevante nesse contexto. A aprovação de verbas específicas para manutenção, a escolha transparente de prestadores de serviço e a definição de políticas claras de uso da academia reforçam a legitimidade das decisões administrativas e distribuem, de forma coletiva, a responsabilidade pela preservação do espaço. O síndico passa a atuar como executor da vontade da coletividade, e não como agente isolado, o que reduz sua exposição pessoal sem afastar o dever de diligência que lhe é inerente.

Conclusão

A academia condominial, concebida como espaço de lazer e promoção da saúde, é também ambiente de risco controlado, que exige gestão técnica, jurídica e administrativa compatível com esse grau de exposição. A falta de manutenção não se limita a falha operacional: projeta-se diretamente no campo da responsabilidade civil e pode comprometer tanto a segurança dos usuários quanto a estabilidade jurídica do condomínio. Cabe ao síndico adotar postura preventiva, estruturada e documentalmente respaldada, transformando a manutenção contínua em instrumento de proteção patrimonial, jurídica e humana.