Isenção de ITBI e isenção de Imposto de Renda: dois tributos diferentes que geram confusão

É comum o proprietário confundir a isenção de ITBI com a isenção de Imposto de Renda na venda de um imóvel. São tributos de naturezas distintas, cobrados por entes diferentes, com regras próprias de isenção, e vale entender cada um separadamente antes de planejar uma compra ou venda.

ITBI: tributo municipal, cobrado na compra

O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é municipal e incide sobre a aquisição do imóvel, pago por quem compra. Cada prefeitura tem competência para prever hipóteses próprias de isenção em sua legislação local, sendo comuns os seguintes casos: aquisição pelo Sistema Financeiro de Habitação dentro de limites de valor definidos pelo município, primeira aquisição de imóvel popular em programas habitacionais, e transferência decorrente de partilha em separação ou inventário até o limite da meação, hipótese em que não há, tecnicamente, transmissão onerosa. Vale sempre consultar a lei municipal específica, porque as hipóteses e os limites de valor variam bastante de uma cidade para outra.

Imposto de Renda: tributo federal, cobrado na venda

Já o Imposto de Renda sobre ganho de capital é federal e incide sobre quem vende o imóvel, quando há lucro na operação. A legislação prevê isenção em situações específicas: venda do único imóvel do vendedor por valor de até R$ 440.000,00, desde que não tenha havido outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores; reinvestimento integral do valor recebido na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, isenção que só pode ser usada uma vez a cada cinco anos; e ganho de capital de até R$ 35.000,00 no mês, isento de forma automática independentemente de outras condições.

Por que separar os dois na hora de planejar

Uma venda pode estar isenta de Imposto de Renda para quem vende e, ao mesmo tempo, a compra seguinte gerar ITBI integral para quem compra, sem qualquer desconto, porque são tributos e sujeitos passivos diferentes. Da mesma forma, uma isenção municipal de ITBI concedida ao comprador não tem qualquer efeito sobre a apuração do ganho de capital do vendedor perante a Receita Federal. Tratar as duas isenções como se fossem uma só é o erro mais comum em planejamentos patrimoniais feitos sem orientação jurídica, e pode custar caro em autuação posterior.

Antes de fechar negócio, vale simular os dois tributos separadamente, com base na legislação do município onde está o imóvel e nas regras federais vigentes, para saber exatamente o custo total da operação para cada parte envolvida.