Tema 1113 do STJ: o que muda na base de cálculo do ITBI

O Superior Tribunal de Justiça julgou, sob o rito dos recursos repetitivos, o Tema 1113, fixando entendimento que hoje vincula todos os tribunais do país sobre como deve ser calculado o ITBI na compra de um imóvel. A tese, firmada no julgamento do Recurso Especial 1.937.821/SP, publicado em março de 2022, resolveu uma disputa antiga entre

contribuintes e prefeituras.

O problema que o STJ resolveu

Muitas prefeituras cobravam o ITBI com base no valor venal de referência arbitrado unilateralmente pelo próprio município, geralmente superior ao valor real da transação declarado na escritura. O contribuinte, mesmo tendo pago um preço menor e comprovável, era obrigado a recolher o imposto sobre uma base fictícia, definida sem qualquer participação sua.

As três teses fixadas

Primeira, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode servir como piso mínimo de tributação. Segunda, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo fisco municipal mediante regular instauração de processo administrativo próprio, com direito a contraditório. Terceira, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI usando valor de referência fixado por ele mesmo, sem esse processo administrativo.

O que isso significa na prática

Se a prefeitura cobrou ITBI com base em valor superior ao declarado na escritura, sem ter instaurado processo administrativo específico para questionar o preço informado, a cobrança é ilegal. O contribuinte tem direito a pagar com base no valor real da transação e, se já pagou a diferença indevida, pode pedir a restituição na via administrativa ou judicial, com correção monetária e juros.

Como isso afeta quem está comprando um imóvel agora

Vale sempre verificar, antes de recolher o ITBI, se o município está exigindo valor compatível com o preço da escritura ou se está aplicando tabela própria de referência sem justificativa formal. Nesse segundo caso, cabe impugnação administrativa e, sendo negada, ação judicial amparada diretamente na tese do Tema 1113, que os tribunais estão obrigados a aplicar.